Банкротство при ипотеке: что будет с квартирой?

Признание финансовой несостоятельности гражданина – достаточно длительная процедура, которая проходит в суде. Не секрет, что при этом производится продажа имущества должника, вследствие чего погашаются его долги (в основном – частично). Но как осуществляется банкротство физических лиц при ипотеке? Отберут ли жилье при банкротстве? Ипотечное кредитование обычно производится на длительный срок, и такой кредит – один из самых дорогостоящих. Должники, которые не могут рассчитаться по своим обязательствам, больше всего переживают за ипотечную квартиру. Давайте разберемся, отбирают ли такое жилье, и есть ли шансы его сохранить.

Могут ли забрать квартиру в ипотеке при банкротстве?

Банкротство физлица в принципе признается через введение реализации имущества должника. Эта процедура производится следующим образом:

• после принятия соответствующего судебного решения о реализации, финансовый управляющий начинает формировать реестр требований кредиторов, куда вносятся все долговые претензии;
• далее осуществляется формирование конкурсной массы, куда включается имущество должника;
• далее финансовый управляющий производит оценку включенной собственности;
• назначается дата торгов и проводится продажа (торги проводятся через электронные площадки);
• далее проводится расчет с кредиторами;
• списываются оставшиеся долги.

Но что будет с квартирой, купленной в ипотеку? Тут существует несколько вариантов:

• У должника есть одна квартира в собственности, где он проживает со своей семьей. Такое жилье будет признано единственным, а значит, единственная квартира не включается в конкурсную массу при банкротстве физлиц. Такая квартира не продается ни при каких долгах.
• У должника есть несколько объектов недвижимости. В таком случае одна из квартир/домов получает статус единственного жилья, остальное имущество должника распродается.
• У должника есть единственное жилье, но оно под залогом. То есть, осуществляется банкротство при ипотеке. В данном случае жилье не получает статус единственного, а значит, оно подлежит продаже через торги.

Как осуществляется процедура банкротства физического лица при ипотеке?

Как мы уже писали выше, сперва формируется реестр требований кредиторов. Сюда входят все кредиторы:

• банки,
• коллекторские агентства,
• физические лица,
• компании.

В реестре требований значатся претензии ото всех, кому должник должен определенные средства. Они подают документы, подтверждающие долг. Как правило, это кредитные договоры и расписки. Далее финансовый управляющий определяет очереди кредиторов. То есть устанавливается, какие долги будут гаситься в первую очередь, какие – в последнюю.

Также при реализации залогового имущества (то есть ипотечного жилья) 80% от вырученных средств переходят залоговому кредитору. В счет остальных средств от продажи собственности банкрота погашаются судебные расходы и требования остальных кредиторов.

Разумеется, полное погашение ипотеки при банкротстве не осуществляется. С первого судебного заседания по несостоятельности физлица все долговые претензии с должника снимаются, он уже не обязан гасить свои кредиты. Также прекращается рост долга и начисление каких-либо пеней, штрафов и процентов.

При включении любой собственности банкрота в конкурсную массу ее необходимо оценить. Оценка ипотечного жилья при этом может осуществляться:

• финансовым управляющим;
• независимыми экспертами-оценщиками (как правило, их приглашают, если возникают споры на почве оценки стоимости жилья).

Соответственно, в рамках банкротства физических лиц определяется рыночная стоимость квартиры, но на продажу ипотечное жилье поступает с ценой в 80% от изначальной рыночной стоимости.

Как сохранить ипотеку при банкротстве?

Теперь о главном – возможно ли банкротство при наличии ипотеки с сохранением такого жилья? Отметим сразу, что на практике сохранить ипотеку очень сложно, поскольку она подлежит продаже в рамках реализации имущества. Давайте рассмотрим возможные варианты.

• Кредитор не включился в реестр требований. С момента вынесения судебного решения о реализации имущества банкрота финансовый управляющий открывает реестр требований, куда должны включиться все кредиторы. Ровно через 2 месяца реестр закрывается, и больше никто не может туда попасть.

  Исключение – если у кредитора есть уважительные причины. Но на практике это сработает разве что с частными лицами, которые, например, по долгу службы отсутствовали в РФ, и физически не могли заявить о своих требованиях.

  В качестве примера можно привести из судебной практики дело №А41-25058/2016, которое наглядно показывает, как сохранить ипотечную квартиру в процессе банкротства представленным способом. Разумеется, от должника тут мало что зависит, все дело в расторопности банка. В представленном примере Сбербанк «забыл» заявить о своих требованиях в срок, в результате чего ипотечное жилье осталось за должником, а долг в размере около 1 миллиона рублей был списан.

• Квартиру не смогли продать, кредитор отказался ее забирать. По правилам, если посредством торгов при банкротстве физлица продать имущество не удалось, то оно будет предложено кредиторам. Соответственно, жилье, выданное в ипотеку, будет предложено залоговому кредитору. Если он откажется его забрать, то оно останется за должником. Сценарий маловероятный, но в теории это возможно.
• Должник сумел переоформить ипотеку в собственность. Если должнику удалось каким-то образом вывести квартиру из-под залога, и оформить на себя, то она будет признана единственным жильем.

  Например, это возможно сделать, если оставшуюся часть ипотечного кредита переоформить под другой кредит. В таком случае должник получает все необходимые документы для оформления права собственности на такое жилье. А значит, если будет заведено банкротство, то квартира уже не будет считаться ипотечным кредитом.

Остальные варианты, по сути, не спасают от банкротства. Например, попытка перепродажи ипотечного имущества, оформление дарственной и так далее. Помните, все сделки, совершенные за последние 3 года, будут тщательно проверяться при банкротстве физлица финансовым управляющим.

И в случае, если тот сочтет их подозрительными, они могут быть признаны недействительными, и отменены. Заметим, что те же правила банкротства физлица применяются и при военных ипотеках.

Что делать, если созаемщик по ипотеке банкрот?

Чаще всего за ипотечными кредитами обращаются молодые семьи, где один из супругов выступает основным заемщиком, а второй – созаемщиком. Они несут солидарную ответственность по кредиту. А это значит, что в случае, если заемщик не может выплачивать долг, банк обратит свои взыскания к созаемщику. Нередко при этом банк требует полностью рассчитаться с оставшимся долгом.

Если одного из заемщиков признают банкротом, то банк вполне ожидаемо обращается ко второму созаемщику. В данной ситуации возможны несколько вариантов:

• При банкротстве супруга/бывшего супруга-созаемщика можно обратиться в банк и подтвердить свою платежеспособность. В таком случае кредитный договор переоформят на второго заемщика, и все останутся на выигрышных позициях.
• Если банк отказался переоформлять договор ипотеки на второго заемщика или у того попросту нет денег для произведения расчетов по ипотеке, остается только узнавать стоимость банкротства и обращаться в Арбитражный суд. В любом случае, при таком исходе ипотечная квартира будет выставляться на продажу, а оставшийся долг спишут.