Банкротство при ипотеке: что будет с квартирой?

Признание финансовой несостоятельности гражданина — достаточно длительная процедура, которая проходит в суде. Не секрет, что при этом производится продажа имущества должника, вследствие чего погашаются его долги (в основном — частично). Но как осуществляется банкротство физических лиц при ипотеке? Отберут ли жилье при банкротстве? Ипотечный кредит — один из самых дорогостоящих и долгих. Должники, которые не могут рассчитаться по своим обязательствам, больше всего переживают за ипотечную квартиру. Давайте разберемся, отбирают ли такое жилье, и есть ли шансы его сохранить.

Оглавление

1. Могут ли забрать квартиру в ипотеке при банкротстве?
2. Как осуществляется процедура банкротства физического лица при ипотеке?
3. Как сохранить ипотеку при банкротстве?
4. Что делать, если созаемщик по ипотеке банкрот?

Могут ли забрать квартиру в ипотеке при банкротстве?

Банкротство физлица в принципе признается через проведение реализации имущества должника. Эта процедура производится следующим образом:

• после принятия соответствующего судебного решения о реализации, финансовый управляющий начинает формировать реестр требований кредиторов, куда вносятся все долговые претензии;
• далее осуществляется формирование конкурсной массы, куда включается имущество должника;
• затем финансовый управляющий производит оценку включенной собственности;
• назначается дата торгов и проводится продажа (торги проводятся через электронные площадки);
• далее проводится расчет с кредиторами;
• списываются оставшиеся долги.

Но что будет с квартирой? Тут существует несколько вариантов:

• У должника есть одна квартира в собственности, где он проживает со своей семьей. Такое жилье будет признано единственным, а значит, единственная квартира не включается в конкурсную массу при банкротстве физлиц.

  Правда, такая квартира должна быть по своей площади близка к нормам данного региона, в которых прописано количество квадратных метров, положенных на каждого члена семьи. Например, в трехкомнатной квартире площадью 80 квадратов живет одна женщина-пенсионерка. Она в свое время набрала миллионные долги, желая посмотреть мир и помочь детям расплатиться с их ипотечными кредитами. Тянула кредиты года два, платила регулярно и аккуратно.

  Неужели не существует варианта признать
  банкротство и не лишиться ипотечной квартиры?
  Такие варианты есть. Спросите юриста

  А потом женщину уволили с работы, наступил кризисные ковидный 2020 год, ей стало ничем обслуживать займы. Дама решила подать на банкротство, зная про иммунитет на единственное жилье. А кредиторы — ать! — и решили, что одинокой пожилой женщине ни к чему такая большая квартира. И решили они ее квартиру продать на торгах, чтобы погасить долги, а ей купить скромную однокомнатную квартирку гостиничного типа на двадцать квадратов в том же городке, где она и сейчас живет.

  А судья подумай и вынеси на такое предложение свое позитивное решение! И таки квартиру на самом деле теперь могут продать. Если Аппеляционный суд не отменит такое решение.

• У должника есть несколько объектов недвижимости. В таком случае одна из квартир/домов получает статус единственного жилья, остальное имущество должника распродается.
• У должника есть единственное жилье, но оно под залогом. То есть, осуществляется банкротство при ипотеке. В данном случае жилье не получает статус единственного, а значит, оно подлежит продаже через торги.

Как осуществляется процедура банкротства физического лица при ипотеке?

Как мы уже писали выше, сперва формируется реестр требований кредиторов. Сюда входят все кредиторы:

• банки,
• микрофинансовые компании (МФО),
• коллекторские агентства,
• физические лица,
• компании,
• управляющие компании и (или) ресурсосбытовые организации — по долгам ЖКХ.

В реестре требований собираются претензии всех, кому человек должен определенные средства. Они подают документы, подтверждающие долг. Как правило, это кредитные договоры и расписки. Далее финансовый управляющий определяет очереди кредиторов. То есть устанавливается, какие долги будут гаситься в первую очередь, какие – в последнюю.

Также при реализации залогового имущества (то есть ипотечного жилья) 80% от вырученных средств переходят залоговому кредитору. В счет остальных средств от продажи собственности банкрота погашаются судебные расходы и требования остальных кредиторов.

Разумеется, полное погашение ипотеки при банкротстве не осуществляется. С первого судебного заседания по несостоятельности физлица все долговые претензии с должника снимаются, он уже не обязан гасить свои кредиты. Также прекращается рост долга и начисление каких-либо пеней, штрафов и процентов.

Можно ли до банкротства самому
продать ипотечную квартиру, чтобы хоть
как-то рассчитаться с долгами?

При включении любой собственности банкрота в конкурсную массу ее необходимо оценить. Оценка ипотечного жилья при этом может осуществляться:

• финансовым управляющим;
• независимыми экспертами-оценщиками (как правило, их приглашают, если возникают споры на почве оценки стоимости жилья).

Соответственно, в рамках банкротства физических лиц определяется рыночная стоимость квартиры, но на продажу ипотечное жилье поступает с ценой в 80% от изначальной рыночной стоимости.

Как сохранить ипотеку при банкротстве?

Теперь о главном — возможно ли банкротство при наличии ипотеки с сохранением такого жилья? Отметим сразу, что на практике сохранить ипотеку очень сложно, поскольку она подлежит продаже в рамках реализации имущества. Давайте рассмотрим возможные варианты.

• Кредитор не включился в реестр требований. С момента вынесения судебного решения о реализации имущества банкрота финансовый управляющий открывает реестр требований, куда должны включиться все кредиторы. Ровно через 2 месяца реестр закрывается, и больше никто не может туда попасть.

  Исключение — если у кредитора есть уважительные причины. Но на практике это сработает разве что с частными лицами, которые, например, по долгу службы отсутствовали в РФ, и физически не могли заявить о своих требованиях.

  В качестве примера можно привести из судебной практики дело №А41-25058/2016, которое наглядно показывает, как сохранить ипотечную квартиру в процессе банкротства представленным способом. Разумеется, от должника тут мало что зависит, все дело в расторопности банка. В представленном примере Сбербанк «забыл» заявить о своих требованиях в срок, в результате чего ипотечное жилье осталось за должником, а долг в размере около 1 миллиона рублей был списан.

  Но этот пример — редкое исключение из общего правила. А правило гласит, что любой кредитор при объявлении начала процедуры банкротства физлица обязан включиться в реестр. Даже если должник исправно платит именно по его кредиту.

  Может ли должник что-то предпринять,
  чтобы его квартиру не купили на торгах
  по банкротству? Спросите юриста

• Квартиру не смогли продать, кредитор отказался ее забирать. По правилам, если на торгах при банкротстве физлица продать имущество не удалось, то оно будет предложено кредиторам. Соответственно, жилье, оформленное в ипотеку, является собственностью залогового кредитора. Если он откажется его забрать, то оно останется за должником. Сценарий маловероятный, но в теории это возможно.
• Должник сумел переоформить ипотеку в собственность. Если должнику удалось каким-то образом вывести квартиру из-под залога, и оформить на себя, то она будет признана единственным жильем.

  Например, это возможно сделать, если оставшуюся часть ипотечного кредита погасить средствами другого кредита, например, потребительского. В таком случае должник получает все необходимые документы для оформления права собственности на такое жилье. А значит, если будет заведено банкротство, то квартира уже не будет считаться ипотечной.

Остальные варианты, по сути, не спасают от банкротства. Помните, все сделки, совершенные за последние 3 года, будут тщательно проверяться при банкротстве физлица финансовым управляющим.

И в случае, если тот сочтет их подозрительными, они могут быть признаны недействительными, и отменены.

В истории с военной ипотекой все иначе. Пока физ. лицо служит в Российской армии, ипотечные взносы за него платит государство. То есть при банкротстве квартира не изымается.

Но вот если человек расторгает контракт с государством на военную службу при невыплаченной ипотеке, то взносы он уже обязан уплачивать самостоятельно. И если он подаст на банкротство, то ипотечную квартиру, конечно, изымут, если она еще не выведена из-под залога.

Что делать, если созаемщик по ипотеке банкрот?

Чаще всего за ипотечными кредитами обращаются молодые семьи, где один из супругов выступает основным заемщиком, а второй — созаемщиком. Они несут солидарную ответственность по кредиту. А это значит, что в случае, если заемщик не может выплачивать долг, банк предъявит претензии к созаемщику. Нередко при этом банк требует полностью рассчитаться с оставшимся долгом.

Чем грозит основному заемщику
по ипотеке банкротство созаемщика?
Закажите звонок юриста

Если одного из заемщиков признают банкротом, то банк вполне ожидаемо обращается ко второму созаемщику. В данной ситуации возможны несколько вариантов:

• При банкротстве супруга/бывшего супруга-созаемщика можно обратиться в банк и подтвердить свою платежеспособность. В таком случае кредитный договор могут переоформить на второго заемщика, и заемщики останутся в выигрыше.

  Если супруг — созаемщик платежеспособен, имеет работу и может официально подтвердить свой доход, то он может попытаться оформить в другом банке рефинансирование ипотечного кредита.

• Если банк отказался переоформлять договор ипотеки на второго заемщика или у того попросту нет денег для произведения расчетов по ипотеке, остается только узнавать стоимость банкротства и обращаться в Арбитражный суд. В любом случае, при таком исходе ипотечная квартира будет выставляться на продажу, а оставшийся долг спишут.