Единственное жилье – могут ли его забрать при банкротстве?

Вы наверняка знаете, что у должника могут забрать и продать почти все имущество, если приставы ведут исполнительное производство или проходит банкротство. Однако в законе есть перечень исключений, когда некоторые виды имущества нельзя передать на реализацию. Таким специальным видов имущества является и единственное жилье неплательщика, его семьи. Его могут продать, но только если недвижимость приобреталась за счет ипотечного кредита. Но только ли единственное жилье при ипотеке могут забрать?

Оглавление

1. Что понимается под единственным жильем по закону
   1. Что могут сделать с единственным жильем
2. Забирают ли единственное жилье за долги по кредитам
3. Общий запрет на реализацию
   1. При ипотеке
   2. Могут ли изъять при банкротстве единственное жилье?
4. Условия для изъятия единственного жилья должника
   1. Кто принимает решение
   2. При каких условиях могут забрать единственное жилье
   3. Требования к новой квартире
   4. Что делать должнику

В 2024 году правила в отношении жилья существенно изменятся. Это связано с постановлением Конституционного суда (КС РФ) № 15-П. Им фактически снят запрет на продажу единственного жилья при банкротстве физического лица. Но сделать это разрешено только при определенных условиях, чтобы все-таки защитить интересы должника.

Что понимается под единственным жильем по закону

Если заемщик не возвращает деньги, то кредитор идет в суд, получает судебный приказ или исполнительный лист, обращается с документами к приставам. Начинается принудительное удержание за счет доходов неплательщика, списание средств с его счетов в банках.

Также специалисты ФССП занимаются выявлением недвижимости, автомобилей и другого ликвидного имущества. Продав его, можно полностью или частично закрыть долг перед взыскателем.

На некоторые виды имущества действует исполнительский иммунитет. В ст. 446 ГПК РФ есть список активов, которые нельзя забрать и выставить на торги. Туда включено и единственное жилье должника, его семьи.

Вот что считается единственным жильем в силу закона:

• единственным жильем может быть жилое помещение или его часть (комната, квартира, дом);
• объект должен быть единственным местом жительства неплательщика, совместно проживающих с ним членов семьи;
• не подпадает под перечень по ст. 446 ГПК РФ недвижимость, на которую зарегистрировано обременение по ипотечному кредиту. Или же если вы сами, своими руками, отдали жилье в залог по кредиту.

Если живешь в большое квартире, которая
досталась в наследство от родителей,
но при этом один — ее не отнимут?

Есть еще один важный нюанс при отнесении объектов к единственному жилью. В ст. 446 ГПК РФ указано следующее: «если … оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением…». Из этого следует, что у неплательщика могут быть и другое жилье.

Но если другие дома или квартиры находятся в аварийном состоянии — например, он прописан в сельском доме, у которого провалилась крыша — и это подтверждено документами, то жилье, пригодное для проживания, запрещено изымать и продавать.

Отметим, что нормы 446 ГПК РФ применяются и в банкротных делах. Процедура банкротства включает этап реализации активов. Деньги от продажи будут распределены согласно реестру требований кредиторов. Если у физ. лица есть только одно жилое помещение, закон запрещает его продажу. Соответственно, после завершения дела и списания задолженности у банкрота останется недвижимость.

Что могут сделать с единственным жильем

Продажа активов является не единственным методом воздействия на неплательщика. Кредиторы (взыскатели) вправе:

• требовать ареста недвижимости, запрета на регистрационные действия — это обеспечительная мера, при которой неплательщик не сможет распоряжаться своей недвижимостью;
• проверять законность сделок и требовать их отмены: с единственным жильем, с другим имуществом должника — такое право предусматривает закон о банкротстве, если сделки нарушили интерес кредиторов;
• проверять добросовестность и законность действий должника, как при приобретении и реализации недвижимости, так и возникновении обязательств — недобросовестность действий является одним из оснований для продажи единственного жилья по постановлению КС № 15-П;
• требовать привлечения должника к ответственности за незаконные действия с имуществом — например, если гражданин умышленно скроет наличие других объектов недвижимости.

Если единственное жилье нельзя продать,
зачем приставы накладывают на него арест?
Закажите звонок юриста

Если в банкротстве возникает спор, что считать единственным жильем, окончательное решение будет принимать суд.

В суд вправе обращаться кредиторы, приставы, управляющий, должник. Например, по постановлению № 15-ПП реализацию единственного жилья должника в банкротном деле может разрешить только арбитраж, если взамен предоставлена другая квартира. Так как речь идет о недвижимости, чья стоимость может составлять сотни тысяч и миллионы рублей, рекомендуем всегда действовать только при поддержке юриста.

Забирают ли единственное жилье за долги по кредитам

Рассмотрим, как на практике применяется закон о запрете на реализацию единственной квартиры или дома. В банкротных делах кредиторы уже не раз пытались добиться реализации единственного жилья, в том числе с предоставлением другой квартиры.

Но судебная практика по таким вопросам была неоднозначной. После того как КС РФ издал постановление № 15-ПП, все может измениться в пользу кредиторов. И единственное жилье теперь тоже может быть включено в конкурсную массу и продано на торгах.

Общий запрет на реализацию

Исполнительский иммунитет — это запрет на реализацию единственного жилья при взыскании задолженности приставами и в банкротстве физ. лиц. Если пристав или управляющий включат такую недвижимость в опись на торги, должник может обжаловать это решение. Такое же право есть у членов семьи, проживающих совместно в спорной квартире или доме.

Вот еще несколько важных нюансов, которые связаны со статусом указанного жилья:

• исполнительский иммунитет не распространяется на апартаменты, так как они относятся к нежилым помещениям;
• по ст. 446 ГПК РФ не имеет значения, какая площадь у единственной квартиры или дома, сколько членов семьи у должника;
• если у должника есть несколько помещений, пригодных для проживания, вопрос о продаже конкретных объектов будет решать суд.

Если банкротство инициирует должник, он должен указать всею свою недвижимость в описи. Но кредиторы и управляющий все равно будут проверять эти данные, делать запросы в Росреестр, получать информацию другими способами. Поэтому скрыть, что у вас есть другие жилые или нежилые помещения, не получится.

При ипотеке

Специальный порядок предусмотрен для изъятия и продажи на торгах квартиры, обремененной ипотекой. Закон № 102-ФЗ позволяет залогодержателю обратить взыскание на объект, если допущена просрочка по ипотеке. Это правило распространяется и на банкротство, если залогодержатель (банк) является кредитором.

Могут ли изъять при банкротстве единственное жилье?

Могут ли кредиторы при банкротстве забрать единственное жилье? Если смотреть ст. 446 ГПК РФ, то кредиторы и управляющий не могут забирать единственную квартиру и выставлять ее на торги. Но теперь нужно учитывать еще и позицию КС РФ, которая позволяет обойти исполнительский иммунитет.

При определенных условиях кредиторы могут приобрести банкроту новую квартиру. После этого объект, принадлежавший должнику на момент начала банкротства будет продан по общим правилам. Подробнее об этих нюансах читайте ниже.

Условия для изъятия единственного жилья должника

Постановление № 15-П обязаны применять все суды. Более того, КС РФ еще раз напомнил, что законодателю нужно срочно изменить ст. 446 ГПК РФ и другие нормативные акты, чтобы обеспечить защиту прав граждан и взыскателей. Но пока поправки в нормативную базу еще не внесены, нужно руководствоваться выводами КС РФ.

Имею ли я право отказаться от переселения
в деле о банкротстве? Закажите
звонок юриста

Кто принимает решение

Кредиторы в банкротстве и взыскатель в производстве ФССП не могут сами забрать квартиру неплательщика. Такое решение будет принимать суд.

Право требовать изъятия и реализации могут:

• кредиторы, заявившие о своих требованиях в банкротстве;
• управляющий, ведущий банкротное дело;
• взыскатель в исполнительном производстве;
• пристав, ведущий исполнительное производство.

Приставы и управляющий не могут купить должнику новую квартиру. Такая возможность есть только у кредиторов (взыскателей). Именно они должны предпринимать активные действия, договариваться о покупке недвижимости для переселения неплательщика. Решить этот вопрос обязано собрание кредиторов будущего банкрота.

При каких условиях могут забрать единственное жилье

В постановлении № 15-П описаны условия, при которых можно обойти запрет на реализацию единственного жилья. Для этого нужно:

• чтобы должнику было предоставлено новое жилое помещение;
• чтобы площадь предоставленной квартиры была не менее социальной нормы предоставления жилья в регионе;
• чтобы новая квартира располагалась в границах населенного пункта, где проживает должник;
• чтобы предоставленная квартира была пригодна для проживания.

Переселение в квартиру в другом городе или регионе допускается только с согласия должника. Очевидно, что это будет проверять суд до принятия решения.

Еще одним условием, которое указал КС РФ, является погашение существенной части долга за счет продажи единственного жилья. Решать, будет ли погашение долга после реализации существенным, также обязан суд.

На кого будет оформлено новое жилье,
которое мне предоставят по суду? Закажите
звонок юриста

Требования к новой квартире

Предварительные выводы можно сделать о требованиях к квартире, в которую суд сможет выселить неплательщика. Пригодность для проживания будет определяться по постановлению правительства РФ № 47. Например, в квартире обязательно должны быть все основные инженерные коммуникации. Жилье должно соответствовать нормам гигиенической, санитарной и иной безопасности.

Особое внимание заслуживает пункт о соответствии новой квартиры по нормам площади. В большинстве регионов эта норма составляет 18 кв. м. на человека. Соответственно, если у должника семья состоит из 3 человек, новое жилье должно быть площадью не менее 54 кв. м. Если же у семьи должника 5 детей, то необходимо предоставить квартиру с площадью 126 кв. м. Найти такой вариант для переселения будет проблематично.

Могут ли кредиторы забрать единственное жилье, если кроме должника там зарегистрированы несовершеннолетние дети? Каких-либо выводов по этой ситуации КС РФ не сделал, так как решение КС касалось дела, в котором у должницы имелась квартира, в которой она проживала одна.

Скорее всего, суды будут проверять соблюдение интересов детей по норме площади в новой квартире, по ее пригодности для проживания. Факт проживания детей в квартире сам по себе не влечет запрет на реализацию недвижимости.

Что делать должнику

Пока сложно оценить, как будет складываться новая судебная практика об изъятии и реализации единственного жилого помещения. Многие зависит от действий кредиторов и от позиции самого судьи, ведущего процесс.

Если кредиторы смогут договориться о приобретении новой квартиры и представят этот вариант в суд, то у должника возникнут проблемы. Рекомендуем в таких ситуациях сразу обращаться за помощью к юристам, чтобы избежать переселения в барак, с натяжкой отвечающий признакам жилого помещения.

Рассмотрим еще несколько вариантов развития событий, которые могут возникнуть при банкротстве:

• если должник продал единственное жильё перед банкротством, но не предпринял попытку рассчитаться по просрочке, кредиторы смогут признать такую сделку недействительной. Сделку вспять не развернут, но вот должника обяжут сумму этой сделки внести в конкурсную массу;
• за незаконные действия с имуществом, на которое был наложен арест, должнику может грозить уголовная или административная ответственность;
• основанием для продажи единственной квартиры может быть злоупотребление со стороны самого должника. Например, покупка недвижимости уже после вынесения в его адрес решения о взыскании большой суммы долга.

Можно ли продать единственное жилье самостоятельно, чтобы рассчитаться с кредиторами? Это возможно, но только до возбуждения банкротства. Как только арбитраж откроет банкротное дело, распоряжаться активами нельзя без согласия управляющего.

Такая же ситуация в исполнительном производстве. Если пристав ввел арест и установил запрет на регистрационные действия, продавать, дарить или обменять недвижимость нельзя.